Blog Home / Blog / Contrato, escritura e registro do imóvel – Você sabe a diferença?

09/10/2019 15:40 Cesar Vaz Notícias, Florianópolis, Parceria, Dicas

Hoje em parceria com o Cartório Salles, vamos descrever algumas diferenças entre contrato, escritura e registro do imóvel. Para quem está comprando ou vendendo um imóvel é muito importante conhecer cada um.

Contrato de promessa de compra e venda do imóvel

A promessa de compra e venda de um imóvel é um compromisso, pelo qual o proprietário de um imóvel promete vender ao promitente comprador, mediante o pagamento do preço e condições ajustadas no contrato, formalizando a obrigação do vendedor em entregar o imóvel ao comprador.

Escritura pública

Na escritura de compra e venda o tabelião, transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.

A escritura pública de compra e venda pode ser realizada para transferência de propriedade de qualquer bem, seja ele móvel: carro, barco, navio, móveis, ações ou imóvel: terreno, casa, apartamento, entre outros.

Imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas, de livre escolha das partes (Lei Federal 8.935/94). Ela é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio.

Comprar um imóvel com escritura, além de ser uma forma mais segura, também gera ao comprador formas de pagamento facilitadas, sendo possível financiá-lo em bancos como a Caixa, por exemplo.

Observações Importantes

- Venda de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).

- Venda entre cônjuges – somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.

- Venda de bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.

- Venda de fração ideal – segundo o Código de Normas vigente em Santa Catarina, é vedado lavrar escritura pública de alienação de frações ideais, quando, com base em dados objetivos, constatar a ocorrência de fraude ou infringência à lei, tendentes a instituir ou ampliar loteamento de fato ou clandestino. Referida proibição se estende à lavratura de escrituras de posse, quando esta evidenciar objetivo de regularização de loteamento clandestino, ou sua própria formação. Na dúvida, o tabelião deve submeter ao juiz, caso o interessado assim requeira, conforme artigo 804 do Código de Normas do TJSC

- Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

 

Documentos Necessários

 

Vendedores

1. Carteira de Identidade ou CNH, CPF e indicar a profissão;
2. Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. RG e CPF dos sócios administradores e indicar a profissão, endereço e o estado civil;
3. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias;
4. Vendedores casados com Pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrada junto ao registro de imóveis;
5. Comprovante de residência.

 

Compradores

1. Carteira de Identidade, CPF e indicar a profissão;
2. Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. RG e CPF dos sócios administradores e indicar a profissão, endereço e o estado civil;
3. Certidão do estado civil dos compradores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados);
4. Compradores casados com pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrada junto ao registro de imóveis;
5. Comprovante de residência.

Do Imóvel

1. Certidão Completa de Matrícula no Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias;
2. Certidões Negativas de Ações Reais, Reipersecutórias e de Ônus Reais referentes ao imóvel, obtidas no Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias;
3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel;
4. CCIR, Certidão Negativa de ITR, quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade;
5. CAT – expedida pela Delegacia de Patrimônio da União, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade;
6. Impostos e taxas incidentes quitados.

Registro do imóvel

Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis competente, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis. Essa previsão encontra-se no art. 1245 do código civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

De maneira mais detalhada, os registros de imóveis possuem como atribuições os de realizar a matrícula, o registro e averbações de atos que tenham como relação bens imóveis localizados dentro da sua circunscrição de atuação.

Fonte: Cesar Vaz e Cartório Salles 

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